Квартира в новобудові чи старому будинку: що вибрати?
Дедалі більше поляків під час купівлі житла зупиняють свій вибір на квартирах у новобудовах. Нова квартира – це поєднання престижу та сучасності, що, без сумніву, приваблює покупців. Квартири в старих будинках – це насамперед низька вартість і доступність. На підставі досліджень, проведених компанією KANTAR Group на замовлення Otodom.pl, близько 30 % покупців, які придбали квартиру на первинному ринку, розглядали можливість купівлі вторинного житла. У чому ж плюси і мінуси житла в новобудові та на вторинному ринку?
Параметри нерухомості
Перша і незаперечна перевага нового житла – це, звичайно ж, новизна і свіжість. Під час зведення об’єкта забудовник використовує новітні технології будівництва, утеплення та оздоблення, що відповідають усім вимогам енергоощадності, а також поновлювані джерела енергії, споруджує системи для збору дощової води. Усе це дає змогу істотно скоротити розмір комунальних платежів у новобудовах.
Ще один вагомий і важливий плюс при купівлі квартири в новобудові – це можливість перепланування квартири «під себе» під час будівництва будинку (на етапі котловану). Якщо житло купується заздалегідь, із забудовником можна узгодити персональний проект. Хоча для тих, хто не любить ремонтів, це може бути величезним мінусом. Вони вважають за краще купити квартиру на вторинному ринку з уже готовим ремонтом, оздобленням, плануванням і навіть меблями, без необхідності витрачати час і гроші на ремонт.
Дедалі більше покупців житла на первинному ринку воліє купувати квартири з ремонтом «під ключ». У квартирі вже є шпалери, раковина, ванна, а також двері та покриття для підлоги. У деяких випадках забудовник навіть обладнає житло кухонним гарнітуром і люстрами.
Квартира в новобудові – це безпека угод, що оформляються, і якісні, сучасні та довговічні матеріали. Основним нормативним правовим актом, що регулює діяльність інвесторів і купівлю житла від забудовника, є «Закон про девелоперську діяльність» (Ustawa deweloperska), який водночас є гарантією того, що покупця не ошукають, він не втратить свої гроші і не залишиться без житла. Покупець, який вирішив купити квартиру на вторинному ринку, має скористатися послугами рієлтора/посередника та нотаріуса. Нотаріус здійснює перевірку правового стану нерухомості у відповідному Відділі Кадастрів Нерухомості (Wydział Ksiąg Wieczystych) щодо відсутності обтяжень, боргів, прав на квартиру у третіх осіб.
Істотний недолік старих цегляних і панельних будинків – це наявність застарілих інженерних мереж, комунікацій і матеріалів, у зв’язку з чим у таких будинків високий ступінь зносу, обмежений термін експлуатації, а багато хто з них уже навіть вичерпали свій експлуатаційний ресурс. Як наслідок усього вищесказаного – мешканці платять із власної кишені за упорядкування старих мереж і комунікацій, тобто повністю відсутня можливість економії на комунальних платежах.
Житло на первинному ринку – це функціональність і можливість самостійно розпланувати простір. Якщо йдеться про первинне житло, покупець точно не зіткнеться з проблемою низьких стель, кухні без вікна, погано освітлених кімнат з маленькими вікнами. Покупець, який зважився купити вторинне житло, повинен розуміти, що купує житло з уже готовим плануванням, і якщо він захоче змінити внутрішній простір квартири, то повинен буде вкласти в перепланування багато грошей, нервів і сил.
Житло в новобудові найчастіше не потребує ремонту, а іноді навіть і оздоблення. Усе залежить від того, який варіант вибере покупець: житло в чорновому і передчистовому оздобленні або квартиру з ремонтом «під ключ». Покупець перед підписанням договору купівлі-продажу нерухомого майна має перевірити, чи має квартира недоліки та недоліки. Якщо недоліки виявлено, покупець повинен перерахувати їх в акті приймання-передачі, а забудовник зобов’язаний їх усунути в зазначені терміни.
Вторинне житло часто потребує ремонту і проведення оздоблювальних робіт, щоб переробити його під власні уподобання і смаки. Це старі будинки, які вимагають упорядкування старих мереж і комунікацій, ремонтно-оздоблювальних робіт, заміни труб і комунікацій, вікон, дверей, підлог, плитки. Під час огляду вторинного житла не завжди можна оцінити «на око» його стан, що є величезним мінусом.
Під час купівлі нової квартири в чорновому або передчистовому оздобленні варто пам’ятати про те, що ми отримаємо тільки оштукатурені стіни, цементно-піщану стяжку, розведену електрику до розеток і вимикачів. Подальшим ремонтом і оздобленням належить займатися власнику житла. Але йому не треба буде турбуватися про ремонт старих мереж і комунікацій, заміну труб тощо.
Під час купівлі житла в новобудові варто звернути увагу не тільки на функціональність квартири, а й на впорядкованість прибудинкових територій. Під час будівництва нових житлових комплексів забудовники облагороджують території, проводять озеленення території, організовують дитячі майданчики, спортзали на свіжому повітрі, встановлюють лавочки та малі архітектурні форми. Якщо йдеться про двори старих будинків, напевно нічого подібного в них не побачиш.
Район і місце розташування житла
Незалежно від того, яка купується квартира – в новобудові або вторинне житло, насамперед покупці звертають увагу на район і місце розташування. Вторинне житло перебуває у більш виграшній ситуації, оскільки отримати дозвіл на зведення новобудови в центрі міста практично неможливо. Якщо навіть забудовник отримає такий дозвіл, вартість ділянки в такому районі буде дуже висока, тому новобудови найчастіше зводять у спальних районах, на околицях міста. Невдале місце розташування забудовники компенсують іншими перевагами. Вторинне житло можна купити як у центрі, так і в спальному районі подалі від шуму і пилу.
Черговий плюс вторинного житла – це розвинена внутрішня і зовнішня інфраструктура. Нові будинки не можуть таким похвалитися. В оточенні нових ЖК не вистачає магазинів, діє мало шкіл, садочків, підприємств побутових послуг, аптек. Новобудови часто мають не зручну транспортну розв’язку. Якщо говорити про вторинне житло, то таких проблем немає. Однак новобудови часто розташовані поруч із парком, лісом, завдяки чому мешканці можуть дихати чистим повітрям, займатися спортом на природі тощо.
Недолік купівлі житла в новобудові – обмежений вибір квартир. Забудовники в основному зводять будинки в агломераціях, метрополіях, містах, спальних районах. Вторинне житло можна купити як у великих містах, так і в селі.
Для того щоб зрозуміти, що відбувається на польському ринку нерухомості, варто відвідати сайт atlantestates.com, на якому ви знайдете пропозиції продажу квартир у новобудовах і вторинного житла. На підставі представлених даних можна зробити такий висновок: якщо покупець хоче купити квартиру своєї мрії, краще йому пошукати її на ринку вторинного житла, оскільки знайти квартиру в новобудові, яка б відповідала всім вимогам покупця, є вкрай складним завданням.
Вартість житла
Покупці впевнені, що первинне житло дорожче, ніж вторинне. Вартість квартири в новобудові залежить від виду оздоблення. Найчастіше купують квартири в чорновому або передчистовому оздобленні, які потребують ремонту, оздоблення та меблювання. Житло з ремонтом «під ключ» готове до заселення одразу після підписання договору та отримання ключів.
На підставі даних, зібраних сервісом Morizon. pl, можна зробити висновок, що квартира в новобудові не завжди коштує більше, ніж вторинне житло. У деяких випадках «вторинка» з новим ремонтом коштує набагато дорожче, ніж «первинка».
Найдешевша квартира на первинному ринку площею від 30 до 45 м2 коштує від 5500 PLN за м2, а найдорожча – від 14 000 PLN за м2. Найдешевше вторинне житло такої ж площі коштує від 600 PLN за м2, а найдорожче – від 35 000 PLN за м2. Вартість великих квартир від 80 до 100 м2: найдешевше житло в новобудові коштує від 2600 PLN за м2, найдорожче – від 20 000 PLN за м2. Вторинне житло такої ж площі: найдешевше коштує від 500 PLN за м2, найдорожче – до 48 000 PLN за м2.
Ціна залежить від додаткових вимог покупця, району/місця розташування та обраного виду оздоблення.
Купуючи квартиру, не варто забувати про комунальні платежі. У нових ЖК мешканці не зобов’язані створювати фонд капітального ремонту, в якому акумулюються кошти для проведення в майбутньому капітального ремонту багатоквартирного будинку, що дає змогу істотно скоротити розмір комунальних платежів у новобудовах. Старий житловий фонд – це наявність застарілих інженерних мереж, комунікацій і матеріалів, у зв’язку з чим у таких будинків високий ступінь зносу, обмежений термін експлуатації. Старі будинки потребують капремонту, а кошти на капітальний ремонт багатоквартирного будинку повинен вносити кожен власник нерухомості, що належить до цього будинку, відповідно, сума в платіжці буде набагато вищою порівняно з житлом у ЖК.
Право власності на квартиру
Останній і дуже важливий крок – укладення договору купівлі-продажу майнових прав та отримання ключів. У випадку з первинним житлом купити квартиру можна як на етапі «котлован», так і після того, як багатоповерхівка здана в експлуатацію. Перший варіант вимагає від покупця терпіння, оскільки новосілля доведеться чекати досить довго. Другий варіант передбачає заселення у власне житло одразу після підписання відповідних документів і передачі грошей за квартиру. На ринку вторинного житла все відбувається набагато швидше – якщо покупець має в своєму розпорядженні необхідну суму, він може в’їхати у власне житло вже за кілька днів після передачі грошей.
Покупець, який вирішив купити квартиру в новобудові, зможе зареєструвати право власності на неї тільки після закінчення будівництва, введення будинку в експлуатацію та дотримання таких формальностей:
постановка будинку на кадастровий облік;
виділення в натурі частки зі спільного майна, тобто поділ житлового будинку на повністю автономні, самостійні об’єкти нерухомості; передача майнових прав на квартиру покупцеві;
складання та підписання договору;
передача грошей.
Якщо ж покупець вирішить купити вторинне житло, ключі від квартири він зможе забрати одразу після передання грошей.
Необхідні витрати під час купівлі квартири
Головна стаття витрат – це вартість самої квартири плюс додаткові витрати, пов’язані з купівлею нерухомості. Якщо покупець вирішив взяти іпотечний кредит, витрати, відповідно, зростають.
Додаткові витрати:
гроші на ремонт та оздоблення;
страхування квартири;
оплата банківських послуг (якщо покупець бере іпотеку);
вартість послуг нотаріуса – згідно з тарифами (до 2 % від суми угоди);
податок на перехід права власності – 2 % від вартості майна, що купується (тільки в разі придбання вторинного житла);
агентська винагорода (якщо покупець скористався послугами ріелтора/посередника).
Купівля квартири: нюанси, про які варто пам’ятати
Покупець, який вирішив купити квартиру на первинному ринку, повинен:
перевірити фінансування будівництва та репутацію забудовника;
перевірити документи права власності на землю, чи є дозвіл на будівництво, чи збігається план будівництва забудовника з планом у дозволі;
скористатися послугами юриста, який перевірить договір.
Покупець, який вирішив купити вторинне житло, повинен:
перевірити правовстановлювальний документ на нерухомість;
отримати довідку з Державного реєстру прав на нерухоме майно. З довідки можна дізнатися власника квартири, а також те, чи не перебуває квартира в арешті або іпотеці;
перевірити кадастровий паспорт квартири;
домовитися, коли продавець має виїхати з квартири.
Квартира в новобудові чи вторинне житло: що обрати?
На це питання важко відповісти однозначно: кожен із запропонованих вище варіантів має свої переваги та недоліки. Якщо для покупця район не має значення, і він шукає житло біля парку чи лісу, то, без сумніву, краще купити квартиру в новобудові. Покупець, який шукає доступне і дешеве житло з розвиненою інфраструктурою і зручною транспортною розв’язкою, точно знайде відповідну квартиру на ринку вторинного житла.
Покупець, у якого немає якихось завищених вимог, може пошукати житло як на первинному, так і на вторинному ринку, напевно знайде свою ідеальну квартиру.
