Квартира в новостройке или старом доме: что выбрать?

Все больше поляков при покупке жилья останавливают свой выбор на квартирах в новостройках. Новая квартира — это сочетание престижа и современности, что, без сомнения, привлекает покупателей. Квартиры в старых домах — это в первую очередь низкая стоимость и доступность. На основании исследований, проведенных компанией KANTAR Group по заказу Otodom.pl, около 30 % покупателей, которые приобрели квартиру на первичном рынке, рассматривали возможность покупки вторичного жилья. В чем же плюсы и минусы жилья в новостройке и на вторичном рынке?

1. Параметры недвижимости

Первое и неоспоримое преимущество нового жилья — это, конечно же, новизна и свежесть. При возведении объекта застройщик использует новейшие технологии строительства, утепления и отделки, соответствующие всем требованиям энергосбережения, а также возобновляемые источники энергии, сооружает системы для сбора дождевой воды. Все это позволяет существенно сократить размер коммунальных платежей в новостройках.

Еще один весомый и немаловажный плюс при покупке квартиры в новостройке — это возможность перепланировки квартиры «под себя» в ходе строительства дома (на этапе котлована). Если жилье приобретается заранее, с застройщиком можно согласовать персональный проект. Хотя для тех, кто не любит ремонтов, это может быть огромным минусом. Они предпочитают купить квартиру на вторичном рынке с уже готовым ремонтом, отделкой, планировкой и даже мебелью без необходимости тратить время и деньги на ремонт.

Все больше покупателей жилья на первичном рынке предпочитает покупать квартиры с ремонтом «под ключ». В квартире уже есть обои, раковина, ванна, а также двери и напольные покрытия. В некоторых случаях застройщик даже оборудует жилье кухонным гарнитуром и люстрами.

Квартира в новостройке — это безопасность оформляемых сделок и качественные, современные и долговечные материалы. Основным нормативным правовым актом, регулирующим деятельность инвесторов и покупку жилья от застройщика, является «Закон о девелоперской деятельности» (Ustawa deweloperska), который одновременно является гарантией того, что покупателя не обманут, он не потеряет свои деньги и не останется без жилья. Покупатель, который решил купить квартиру на вторичном рынке, должен воспользоваться услугами риелтора/посредника и нотариуса. Нотариус осуществляет проверку правового состояния недвижимости в соответствующем Отделе Кадастров Недвижимости (Wydział Ksiąg Wieczystych) об отсутствии обременений, долгов, прав на квартиру у третьих лиц.

Существенный недостаток старых кирпичных и панельных домов — это наличие устаревших инженерных сетей, коммуникаций и материалов, в связи с чем у таких домов высокая степень износа, ограниченный срок эксплуатации, а множество из них уже даже исчерпали свой эксплуатационный ресурс. Как следствие всего вышесказанного — жильцы платят из собственного кармана за приведение в порядок старых сетей и коммуникаций, то есть полностью отсутствует возможность экономии на коммунальных платежах.

Жилье на первичном рынке — это функциональность и возможность самостоятельно распланировать пространство. Если речь идет о первичном жилье, покупатель точно не столкнется с проблемой низких потолков, кухни без окна, плохо освещенных комнат с маленькими окнами. Покупатель, который решился купить вторичное жилье, должен понимать, что приобретает жилье с уже готовой планировкой, и если он захочет изменить внутреннее пространство квартиры, то должен будет вложить в перепланировку много денег, нервов и сил.

Жилье в новостройке чаще всего не требует ремонта, а иногда даже и отделки. Все зависит от того, какой вариант выберет покупатель: жилье в черновой и предчистовой отделке или квартиру с ремонтом «под ключ». Покупатель перед подписанием договора купли-продажи недвижимого имущества должен проверить, имеет ли квартира недостатки и недочеты. Если недостатки обнаружены, покупатель должен перечислить их в акте приема-передачи, а застройщик обязан их устранить в указанные сроки.

Вторичное жилье зачастую требует ремонта и проведения отделочных работ, чтобы переделать его под собственные предпочтения и вкусы. Это старые дома, которые требуют приведения в порядок старых сетей и коммуникаций, ремонтно-отделочных работ, замены труб и коммуникаций, окон, дверей, полов, плитки. Во время осмотра вторичного жилья не всегда можно оценить «на глаз» его состояние, что является огромным минусом.

При покупке новой квартиры в черновой или предчистовой отделке стоит помнить о том, что мы получим только оштукатуренные стены, цементно-песчаную стяжку, разведенную электрику до розеток и выключателей. Дальнейшим ремонтом и отделкой предстоит заниматься владельцу жилья. Но ему не надо будет беспокоиться о ремонте старых сетей и коммуникаций, замене труб и т. д.

При покупке жилья в новостройке стоит обратить внимание не только на функциональность квартиры, но и на благоустроенность придомовых территорий. При строительстве новых жилых комплексов застройщики облагораживают территории, проводят озеленение территории, организуют детские площадки, спортзалы на свежем воздухе, устанавливают скамейки и малые архитектурные формы. Если речь идет о дворах старых домов, наверняка ничего подобного в них не увидишь.

2. Район и местоположение жилья

Независимо от того, какая приобретается квартира — в новостройке или вторичное жилье, в первую очередь покупатели обращают внимание на район и местоположение. Вторичное жилье находится в более выигрышной ситуации, поскольку получить разрешение на возведение новостройки в центре города практически невозможно. Если даже застройщик получит такое разрешение, стоимость участка в таком районе будет очень высокая, поэтому новостройки чаще всего возводят в спальных районах, на окраинах города. Неудачное местоположение застройщики компенсируют другими преимуществами. Вторичное жилье можно купить как в центре, так и в спальном районе подальше от шума и пыли.

Очередной плюс вторичного жилья — это развитая внутренняя и внешняя инфраструктура. Новые дома не могут таким похвастать. В окружении новых ЖК не хватает магазинов, действует мало школ, садиков, предприятий бытовых услуг, аптек. Новостройки часто имеют не удобную транспортную развязку. Если говорить о вторичном жилье, то таких проблем нет. Однако новостройки зачастую находятся рядом с парком, лесом, благодаря чему жильцы могут дышать чистым воздухом, заниматься спортом на природе и т.п.

Недостаток покупки жилья в новостройке — ограниченный выбор квартир. Застройщики в основном возводят дома в агломерациях, метрополиях, городах, спальных районах. Вторичное жилье можно купить как в крупных городах, так и в деревне.

Для того чтобы понять, что происходит на польском рынке недвижимости, стоит посетить сайт atlantestates.com, на котором вы найдете предложение продажи квартир в новостройках и вторичного жилья. На основании представленных данных можно сделать следующий вывод: если покупатель хочет купить квартиру своей мечты, лучше ему поискать ее на рынке вторичного жилья, поскольку найти квартиру в новостройке, которая бы соответствовала всем требованиям покупателя, является крайне сложным заданием.

3. Стоимость жилья

Покупатели уверены, что первичное жилье дороже, чем вторичное. Стоимость квартиры в новостройке зависит от вида отделки. Чаще всего покупают квартиры в черновой или предчистовой отделке, которые требуют ремонта, отделки и меблировки. Жилье с ремонтом «под ключ» готово к заселению сразу после подписания договора и получения ключей.

На основании данных, собранных сервисом Morizon. pl, можно сделать вывод, что квартира в новостройке не всегда стоит больше, чем вторичное жилье. В некоторых случаях «вторичка» с новым ремонтом стоит гораздо дороже, чем «первичка».

Самая дешевая квартира на первичном рынке площадью от 30 до 45 м² стоит от 5500 PLN за м², а самая дорогая — от 14 000 PLN за м². Самое дешевое вторичное жилье такой же площади стоит от 600 PLN за м², а самое дорогое — от 35 000 PLN за м². Стоимость больших квартир от 80 до 100 м²: самое дешевое жилье в новостройке стоит от 2600 PLN за м², самое дорогое — от 20 000 PLN за м². Вторичное жилье такой же площади: самое дешевое стоит от 500 PLN за м², самое дорогое — до 48 000 PLN за м².

Цена зависит от дополнительных требований покупателя, района/местоположения и выбранного вида отделки.

Покупая квартиру, не стоит забывать о коммунальных платежах. В новых ЖК жильцы не обязаны создавать фонд капитального ремонта, в котором аккумулируются денежные средства для проведения в будущем капитального ремонта многоквартирного дома, что позволяет существенно сократить размер коммунальных платежей в новостройках. Старый жилой фонд — это наличие устаревших инженерных сетей, коммуникаций и материалов, в связи с чем у таких домов высокая степень износа, ограниченный срок эксплуатации. Старые дома требуют капремонта, а средства на капитальный ремонт многоквартирного дома должен вносить каждый собственник недвижимости, относящейся к этому дому, соответственно, сумма в платежке будет намного выше по сравнению с жильем в ЖК.

4. Право собственности на квартиру

Последний и очень важный шаг — заключение договора купли-продажи имущественных прав и получение ключей. В случае с первичным жильем купить квартиру можно как на этапе «котлован», так и после того, как многоэтажка сдана в эксплуатацию. Первый вариант требует от покупателя терпения, поскольку новоселья придется ждать достаточно долго. Второй вариант предполагает заселение в собственное жилье сразу после подписания соответствующих документов и передачи денег за квартиру. На рынке вторичного жилья все происходит намного быстрее — если покупатель располагает необходимой суммой, он может въехать в собственное жилье уже через несколько дней после передачи денег.

Покупатель, решивший купить квартиру в новостройке, сможет зарегистрировать право собственности на нее только после окончания строительства, введения дома в эксплуатацию и соблюдения следующих формальностей:

• постановка дома на кадастровый учет;
• выделение в натуре доли из общего имущества, то есть разделение жилого дома на полностью автономные, самостоятельные объекты недвижимости;
• передача имущественных прав на квартиру покупателю;
• составление и подписание договора;
• передача денег.

Если же покупатель решит купить вторичное жилье, ключи от квартиры он сможет забрать сразу после передачи денег.

5. Необходимые расходы при покупке квартиры

Главная статья расходов — это стоимость самой квартиры плюс дополнительные расходы, связанные с покупкой недвижимости. Если покупатель решил взять ипотечный кредит, расходы, соответственно, возрастают. 

Дополнительные расходы:

• деньги на ремонт и отделку;
• страхование квартиры;
• оплата банковских услуг (если покупатель берет ипотеку);
• стоимость услуг нотариуса — согласно тарифам (до 2 % от суммы сделки);
• налог на переход права собственности — 2 % от стоимости приобретаемого имущества (только в случае приобретения вторичного жилья);
• агентское вознаграждение (если покупатель воспользовался услугами риэлтора/посредника).

Покупка квартиры: нюансы, о которых стоит помнить

Покупатель, который решил купить квартиру на первичном рынке, должен:

• проверить финансирование строительства и репутацию застройщика;
• проверить документы права собственности на землю, есть ли разрешение на строительство, совпадает ли план строительства застройщика с планом в разрешении;
• воспользоваться услугами юриста, который проверит договор.

Покупатель, который решил купить вторичное жилье, должен:

• проверить правоустанавливающий документ на недвижимость;
• получить справку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество. Из справки можно узнать владельца квартиры, а также то, не находится ли квартира в аресте или ипотеке;
• проверить кадастровый паспорт квартиры;
• договориться, когда продавец должен выехать из квартиры.

Квартира в новостройке или вторичное жилье: что выбрать?

На этот вопрос трудно ответить однозначно: каждый из предложенных выше вариантов имеет свои преимущества и недостатки. Если для покупателя район не имеет значения, и он ищет жилье возле парка или леса, то, без сомнения, лучше купить квартиру в новостройке. Покупатель, который ищет доступное и дешевое жилье с развитой инфраструктурой и удобной транспортной развязкой, точно найдет подходящую квартиру на рынке вторичного жилья.

Покупатель, у которого нет каких-то завышенных требований, может поискать жилье как на первичном, так и на вторичном рынке. Он наверняка найдет свою идеальную квартиру.